Единый недвижимый комплекс готовят к оформлению

Минэкономики разработало законопроекты о порядке формирования единого недвижимого комплекса, который объединяет земельный участок и все здания на нем, находящиеся в собственности одного лица,— у граждан появится возможность его регистрации в качестве одного объекта. Документы были опубликованы ведомством на портале regulation.gov.ru. — как пояснил «Ъ» глава департамента недвижимости Минэкономики Алексей Бутовецкий, сейчас они находятся на согласовании. Поправки должны вступить в силу с 2019 года.

Гражданский кодекс определяет только понятие единого недвижимого комплекса — оно включено в него в 2013 году и подразумевает совокупность зданий, сооружений, иных вещей (например, линейных объектов), объединенных единым назначением и неразрывно связанных (физически или технологически) или расположенных на одном земельном участке. Минэкономики же в своих проектах описывает регулирование оборота ЕНК.

Единый недвижимый комплекс образуется и прекращает существование с момента госрегистрации по заявлению собственника. Он может быть предметом ипотеки — в таком случае право залога распространяется на все включенные в его состав объекты. Если здания на участке (или участок и здания) находятся в собственности разных лиц, комплекс не может быть создан — для его оформления потребуется учреждение общей долевой собственности. Законопроект также допускает возможность разделения комплекса как полностью, так и частично. Раздел участка, входящего в комплекс, допускается только при исключении его из состава ЕНК (при соблюдении принципа единства судьбы земли и расположенной на ней недвижимости) или при прекращении существования самого комплекса. При этом раздел комплекса на помещения или машино-места не допускается.

Как отмечает руководитель проектов «МЭФ-Аудит PKF» Александр Овеснов, полезным такой механизм будет в основном для владельцев дачных и загородных домов — будет облегчен оборот таких объектов (единый договор купли-продажи, единая запись в ЕГРП). Однако у собственника в дальнейшем могут возникнуть сложности — если он захочет возвести на своем участке еще одно здание или продать какие-то из имеющихся. Как подчеркивает юрист, ЕНК не будет очень распространен. «Велико количество зданий, расположенных на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и зданий, фактически разделенных на отдельные помещения, у которых различные собственники»,— говорит он.
Александр Овеснов
Партнер, адвокат. Практика налоговых споров


Минэкономики отдельно оговаривает: линейные объекты (дороги, кабели связи, трубопроводы), расположенные на участке, но принадлежащие другому лицу, в единый недвижимый комплекс не включаются — для их размещения и обслуживания может быть установлен сервитут. Из нескольких линейных объектов в собственности одного лица может быть создан отдельный недвижимый комплекс (если в него входит хотя бы один земельный участок), однако участки, необходимые для эксплуатации объектов, но не принадлежащие их собственнику, в него не включаются.

Уточняется и правовой статус самих линейных объектов — Минэкономики предлагает считать их «неотделимыми улучшениями земельного участка». Как отмечает Алексей Бутовецкий, многие объекты, сведения о которых внесены в ЕГРН (например, кабели связи, линии электропередачи), однозначно нельзя назвать недвижимостью, но компании тратят значительные средства на их оформление как недвижимости. «В итоге платит за это потребитель услуг — из-за того, что затраты ложатся в тарифы»,— подчеркивает он, добавляя, что потребители также вынуждены ждать подключения, пока объект не будет оформлен как недвижимость.

К неотделимым улучшениям земельного участка также предлагается отнести железные и автомобильные дороги.

Как отмечает Александр Овеснов, прямое указание на то, что они являются не объектами недвижимости, «должно положить конец спорам о возможности регистрации права собственности на автодороги как самостоятельные объекты и возможности участия их в гражданском обороте обособленно».
Александр Овеснов
Партнер, адвокат. Практика налоговых споров


По его словам, до сих пор встречаются ситуации, когда на основе некоторых старых ведомственных актов называют сооружениями даже временные грунтовые дороги.
Ъ
Ъ

Другие комментарии:

15.02.2020 МЭФ-Аудит PKF
Переход налоговой через Альпы
Правительство одобрило проект изменений в соглашении между РФ и Швейцарией об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал. По сути, поправки призваны прекратить практику так называемого налогового шопинга — выбора более выгодного международного договора, позволяющего резиденту страны получать максимальные льготы и фактически двойное освобождение от налогов. По мнению юристов, в новой версии соглашения любая трансакция между финансовыми системами РФ и Швейцарии может быть оспорена, если налоговики двух стран заподозрят риск минимизации выплат: фактически речь идет о введении режима многосторонней конвенции BEPS в отношениях двух стран.
«Фактически стороны подчеркнули, что намерены бороться с размыванием налоговой базы и выводом прибыли,— ранее этого напрямую указано не было»,— комментирует партнер практики налоговых споров МЭФ PKF Александр Овеснов. Кроме того, по его словам, поправки позволят устранить «двойное освобождение» от налогообложения. «Ранее РФ присоединилась и ратифицировала Конвенцию по выполнению мер, относящихся к налоговым соглашениям, в целях противодействия размыванию налоговой базы и выводу прибыли из-под налогообложения. Текущие поправки связаны с тем, что при ратификации Конвенции ее условия не были заявлены по отношению к соглашению со Швейцарией».
11.07.2020 Ъ
Спасти рядового должника
Круг спасаемых от банкротства лиц все больше расширяется. Как выяснил “Ъ”, суды защищают и тех должников, дела о банкротстве которых были возбуждены до введения моратория и даже до объявления пандемии. В ряде случаев кредиторам пришлось полгода ждать рассмотрения заявления, только чтобы узнать, что должника обанкротить не удастся.
Закон напрямую такие ситуации не регулирует. Судя по всему, суды учли заданный в обзоре ВС от 21 апреля вектор «не навредить бизнесу», отмечает в комментарии "Коммерсанту" партнер МЭФ PKF Александр Овеснов: однако, поголовное прекращение дел всех должников, по которым не успели ввести процедуру банкротства, может привести к злоупотреблениям, в частности, к тому, что мораторием могут прикрываться недобросовестные лица.
Поэтому, на этапе принятия заявления кредитора к производству суд может оценить причины и время появления признаков банкротства и установить, соответствует ли должник критериям моратория: «Если к банкротству должника привели не пандемия и эпидемиологическая ситуация в стране и мире, то блокировка процедуры банкротства должна трактоваться как нарушение прав кредиторов». На таких должников, подчеркивает юрист, мораторий распространяться не должен.