Жизнь в стиле лофт

Как правильно покупать такую недвижимость

Формат лофтов как варианта для жилья появился в Москве сравнительно недавно: первые крупные проекты девелоперы вывели на рынок в начале 2010-х. Уже к концу 2019 года на московском рынке недвижимости было доступно 250 лофтов общей площадью 27 тыс. кв. м, подсчитали в компании Colliers International. Поскольку доступность проектов растет, стоит понимать, какие риски могут быть у потенциальных покупателей лофтов.

Лофты — это бывшие промышленные здания, переоборудованные под жилье, мастерские, офисные помещения или коворкинги. Юридически такие помещения оформлены как нежилые, что влечет определенные риски в случае недобросовестного поведения девелопера. Один из ярких примеров последнего времени — судебный конфликт вокруг комплекса Loft River на северо-западе Москвы. В прошлом году природоохранная прокуратура Москвы доказала, что комплекс был построен без разрешения городских властей, и суд первой инстанции постановил снести дома.

Что делать покупателю, чтобы не оказаться в подобной ситуации? Адвокат практики налоговых споров МЭФ PKF Павел Желновод советует при покупке лофта обращать внимание на следующие пункты.
Павел Желновод
Адвокат. Практика налоговых споров


Арендатор земельного участка

Земля, на которой расположено здание с лофтом, чаще всего принадлежит городу и находится в долгосрочной аренде — на 25 или 49 лет, а сам объект обременен залогом (ипотекой). Если залогодержателем указана зарегистрированная в офшорной зоне компания, то в случае банкротства застройщика обратить взыскание как на сам объект, так и на земельный участок невозможно, а продавец будет нести ответственность по обязательствам только в рамках уставного капитала, часто не превышающего 10 тыс. руб.

Согласование новых помещений

Лофт может быть поделен на отдельные помещения только после реконструкции всего здания и одобрения перепланировки в бюро технической инвентаризации. Пока у покупателя помещения нет акта передачи (а может быть, и сам объект еще не построен), он не сможет обратиться в суд с иском о переводе на себя прав собственности, поскольку всеми правами на здание, без разделения его на отдельные объекты обладает продавец.

Охрана памятников культуры

Поскольку под лофты реконструируют в основном бывшие фабрики, то часто такие здания могут выступать объектами культурного наследия. Поэтому у застройщика необходимо уточнить статус здания и наличие охранных обязательств, а также узнать про требования государства по проведению ремонтных работ.

Прописка и налог

Партнер юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов отмечает, что покупатели лофтов не смогут зарегистрироваться по месту жительства, а налог на недвижимость и коммунальные платежи будут выше, чем при покупке квартиры. Кроме того, жителям надо внимательно отнестись к выбору застройщика, поскольку на приобретателя лофтов и апартаментов не распространяются гарантии, которыми обладают участники долевого строительства.

С другой стороны, с юридической точки зрения у лофтов есть и плюсы, добавляет Павел Желновод: покупатели могут не согласовывать перепланировку помещения (если только у работ нет признаков реконструкции). Дело в том, что к нежилым помещениям, которыми формально выступают апартаменты, не применяются нормы жилищного законодательства о переустройстве и перепланировке.
Павел Желновод
Адвокат. Практика налоговых споров
Ъ
Ъ

Другие комментарии:

12.08.2020 Ведомости
Правительство повысит налоги на вывод капитала в Швейцарию и Гонконг
Пересмотр соглашений об избежании двойного налогообложения с другими странами продолжается. Президент разрешил правительству продолжать переговоры с другими странами о повышении налогов до 15% на дивиденды и проценты от российских компаний. Первые на очереди Швейцария и Гонконг. Этот вопрос обсуждался вчера на совещании президента Владимира Путина с правительством. Пересмотр СИДН Путин инициировал в своем обращении к россиянам в марте. По его словам, повышение налогов для тех, кто получает дивиденды или проценты от российских компаний, восстановит социальную справедливость, а вырученные от новых налогов средства будут направлены на лечение детей. Гонконг вряд ли легко согласится на новые российские требования, отмечает руководитель практики налогового консультирования МЭФ PKF Клара Валентина Воробьева. Но российские компании отнюдь не являются приоритетными клиентами в юрисдикции – скорее ее используют китайские фирмы как промежуточный пункт для входа в Россию.
06.07.2020 Ъ
Списанному верить
Конституционный суд (КС) признал недопустимым исковое взыскание с физических лиц сумм возмещения вреда бюджету от неуплаты налогов, в случае если ранее задолженность была списана самими налоговиками как безнадежная.
Как замечает в комментарии газете «КоммерсантЪ» адвокат практики налоговых споров МЭФ PKF Павел Желновод: это постановление КС изменит подход судов по спорам из-за ошибок налоговых органов, которые привели к взысканию недоимок с налогоплательщиков вне рамок норм Налогового кодекса (НК) и возникли по общим основаниям в результате применения ст. 15 и ст. 1064 ГК, то есть по убыткам, причиненным бюджету.
«Однако и на это прямо указал КС, для освобождения налогоплательщика от такой ответственности необходимо будет соблюдение двух условий: поведение уполномоченных органов, приведшее к невозможности взыскания в рамках НК (в данном случае — пропуск срока давности), и также это взыскание не должно быть связано с противоправными деяниями самого налогоплательщика»,— сказал “Ъ” Павел Желновод.