Суд да эскроу

Переход на строительство жилья в рамках эскроу-счетов по-прежнему вызывает у девелоперов множество вопросов — так, банки могут в одностороннем порядке пересмотреть условия финансирования, отказаться продлевать кредитные линии или предлагать высокие процентные ставки для проектов с социальной инфраструктурой. В прошлом году региональный девелопер попробовал подать иск к банку из-за отказа от кредитного договора, но этот случай скорее исключительный, и судиться с банками чаще всего бесперспективно, предупреждают юристы.

В конце 2019 года уфимское ООО ТКС подало иск к банку «Траст» о взыскании 682 млн руб. Из них около 457 млн руб. застройщик определил как упущенную выгоду, которая возникла из-за недополученного дохода от продажи квартир. Как следует из материалов суда, «Траст» досрочно отказался от кредитного договора, из-за чего застройщик вынужден был привлечь деньги по договору займа с повышенной ставкой, а также понес убытки в виде упущенной выгоды, уточняет адвокат Forward Legal Олег Шейкин. Судебный спор до сих пор не завершен, и банк, скорее всего, пойдет на заключение мирового соглашения или на иной компромисс, поскольку вряд ли захочет создавать судебный прецедент, предполагает партнер юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. Он добавляет, что взыскание убытков и упущенной выгоды — довольно сложная категория дел из-за трудностей с доказательствами.

По словам партнера коллегии адвокатов Pen & Paper Марии Николаевой, если банк расторгает уже заключенный договор, то при отсутствии достаточных для такого решения оснований застройщик может и должен отстаивать свои права в суде. По словам адвоката, банк может в одностороннем порядке отказаться от предоставления кредита, только если готов доказать, что застройщик не способен возвратить долг вовремя.

Когда суд не поможет

Претензии к банкам из-за выдачи кредитов возникают у многих застройщиков, тем более что до сих пор по эскроу-счетам реализуется меньше половины проектов. Осенью 2019 года ЦБ России уточнял, что проектное финансирование используется лишь в 14% проектов, а значит, механизм получения кредитов для многих застройщиков пока не ясен. Девелоперы не раз жаловались, что хуже всего обстоят дела у небольших региональных компаний, в проектах которых недостаточно высокая маржинальность, и банки не устраивают такие модели.

В таком случае судиться с банками практически бесперспективно, считает Мария Николаева: заключение кредитного договора — это право, а не обязанность банка, а значит, обжалование отказа положительного результата не принесет.
С ней согласен и адвокат из практики налоговых споров МЭФ PKF Павел Желновод. Он напоминает, что с 2019 года банки обязаны объяснять, чем вызвано решение об отказе застройщикам в предоставлении проектного финансирования.
Павел Желновод
Адвокат. Практика налоговых споров


Читать материал полностью 
Ъ
Ъ

Другие комментарии:

12.07.2019 МЭФ-Аудит PKF
Как один судебный спор об имуществе стал очень важным для всего бизнеса
Отмена налога на движимое имущество организаций значительно снизила финансовую нагрузку на бизнес, но не дала ответа на вопрос, какое имущество к этой категории относится.

Пробелы законодательства в определениях заполнила волна налоговых споров, среди которых дело «Лесозавода 25» имеет особое значение.
Рассматривая дело, три арбитражных суда в удовлетворении требований заводу отказали, указав на то, что цех, включая оборудование, является объектом недвижимого имущества и права на льготу заявитель не имеет (дело А05-879/2018).

Руководство завода такое положение дел не устроило, и оно обратилось с кассационной жалобой в Верховный суд, который впервые выступил против подобной переквалификации движимого имущества в недвижимое и 10 июля 2019 года отменил судебные акты нижестоящих судов, отправив дело на пересмотр в суд первой инстанции.